NPV와 IRR 투자 수익률 뜻 공부하기 (실제 운용사 출신)
NPV와 IRR의 뜻을 사람들이 너무 어렵게 설명하는 것 같아 직접 나섰습니다. 사실 사전적, 학문적 정의를 놓고 보자면 NPV는 순현재가치이고, IRR은 내부수익률이지만 이렇게 이해한다면 쓸모가 하나도 없습니다. 저는 미국에서 경제학을 전공하고 현업에서 일하고 있지만 이렇게 어렵게 설명하는 것이 너무 답답합니다. 어려운 개념을 쉽게 설명드릴 수 있어야 진짜 내 것이 됩니다.
NPV와 IRR과 관련된 다른사람들의 글. 읽어보다 현업에서는 NPV를 더 많이 사용한다는 말을 듣고 깜짝 놀랐습니다. 투자 금융계는 시간을 돈처럼 여기기 때문에 NPV보다는 IRR을 사용하는 것이 일반적입니다. 상황에 따라 NPV를 사용하기도 하지만 가장 중요한 것은 IRR입니다. 어떻게 산출할 수 있는지 또 언제 사용하는지 세세히 살펴보도록 하겠습니다.
목차
NPV와 IRR 왜 알아야할까?
NPV와 IRR을 알기 앞서 간단한 질문. 왜 우리가 NPV와 IRR을 알아야 할까요? 답은 간단합니다. 이거 투자해 말아?를 결정하기에 기준이 되어주기 때문입니다. 통장에 그냥 넣어놔도 비슷한 수익을 가져다준다면 굳이 투자로 발생되는 리스크를 굳이 감수해야 할 필요가 있을까요?
어떤 곳에 투자를 한다는 것은 동시에 다른 곳에 투자할 기회를 놓친다는 것이죠. 사람들이 말하는 그 기회비용 맞습니다. 따라서 NPV와 IRR을 기준 삼아 A를 선택할지 아니면 B를 선택할지 고를 수 있게 됩니다. 따라서 Equity 투자든 부동산 투자든 IRR을 따져보고 투자하는 것이 굉장히 일반적입니다. 세부적으로 살펴보면 어떻게 기준이 되어줄 수 있는지 알 수 있습니다. 부동산은 시간 개념 없이 산출하는 CoC를 통해 비교하기도 합니다.
NPV란?
NPV란 순현재가치입니다. 이렇게 설명하고 끝내면 전혀 이해하지 못하시겠죠? 한마디로 내가 투자한 돈이 시장에서 받는 이자율과 비교해봤을 때, 정말 투자해도 되나 판단할 수 있는 지표가 되주는 것이죠.
은행에서 이렇게 말합니다. 투자금 100만 원만 주시면, 3년 동안 연 50만 원씩 드립니다. 현재 시장이자율(할인율)은 10%이라 이득일껄요?라고 했을 때 우리는 투자해도 될까요? 이때 NPV를 계산해보면 되는 것이죠. 이때 시장이자율, 즉 할인율은 무위험 이자 수익률, 비교적 안전한 투자자산에 투자했을 때 발생 가능한 이자수익이라 볼 수 있겠습니다.
거기에 위험 프리미엄, 즉 NPV를 산출하려는 투자가 얼마나 위험도가 높은지에 따라 r(할인율)을 높이면 되겠습니다. 따라서, 단순히 분모 r은 무위험 투자수익률이라기보다는 투자 대상이 얼마나 위험한가에 따라 더 높아질 수 있다는 것이죠. 따라서 할인율이 되는 r은 최소한도 수익률 (huddle rate)가 되겠습니다.
예를 들면 여러분이 대출 이자로 10%로 돈을 빌려 100만 원 만들었습니다. 위 예시로 연 50만 원씩 받을 수 있다는 소식에 빌린 것이죠. 그렇다면 NPV는 최소 10%가 되어야 투자할 수 있겠죠? 그래서 r은 최소한도 수익률을 대입하면 되는 것입니다. 일종의 기회비용을 넣는 것이죠. 예시를 계산해볼까요? 엑셀 또는 재무계산기로 가능합니다.
NPV 엑셀 함수는 기간이 일정할 때 사용 가능합니다. XNPV함수는 기간이 일정하지 않은 순현재가치의 합을 구할 때 사용가능합니다. 투자 의사결정 방법은 아래와 같습니다.
| 투자 의사결정 | |
| NPV > 0 | 투자안 체택 |
| NPV < 0 | 투자안 기각 |
NPV가 0보다 작다는 말은 투자했을 때 손해라는 말입니다. 아래 할인율, 즉 조달금리(투자금 빌리는 비용)가 높아서 투자했을 때 손해라는 말이죠. 10%로 대출했는데 9%의 수익률이 난다면 1% 손실이 날 수 있다는 말이 됩니다. 그러나 이번 저의 예시의 경우 3년 후 투자수익은 10%로 할인하였을 때, 22만 원 수익을 날 수 있는 것으로 나와 이번 투자 안은 채택입니다. IRR은 한발 더 나아간 계념입니다.
IRR이란?
IRR이란 내부수익률을 의미합니다. NPV를 0으로 만드는 이자율입니다. 이렇게 말하면 당연히 이해 못 하겠죠? 대부분 이렇게 설명하고 공식만 나열하는 거에 불과하길래 이 글을 적게 되었습니다.
위 NPV 공식 기억나시죠? 여기서 NPV를 진짜 0으로 만들겠습니다. 그러면 B에 해당되는 매년 지급되는 이자 수익은 계약에 의해 정해져 있을 것입니다. 우리가 구해야 하는 것은 우리가 요구하는 수익률인 r입니다. 매년 받는 수익과 투자금을 고려했을 때, NPV 즉 현재가치를 0으로 만드는 수익률 R이 뭐냐 이거죠. 예시를 보면 좀 더 뚜렷합니다.
여기서는 순현재가치가 10만 원이죠? 현재 시점에서 그대로 10만 원을 들고 있으니까요. 이 NPV인 10만원을 투자했을 때, 1년뒤 삼성전자 주식에 투자해 12만원으로 상승해서 2만원에 차익을 본다고 가정해봅니다. 이때 저 R값이 우리의 수익률인 것이죠. 이렇게 계산했을 때 10만원을 오른쪽으로 넘겨 좌변인 NPV쪽을 0으로 만들고 R을 넘겨 계산하면 20%입니다.
따라서 10% 비용의 10만원을 만들어 투자한다면 IRR이 20%니 할만한 투자 안인 것입니다. 따라서 IRR이 높으면 더 좋은 투자 안이며 요구수익률, 즉 최소 10%를 넘기면 투자할만한 투자건이 되는 것입니다.
IRR의 또 다른 이름 유효 수익률
IRR은 유효 수익률이라고도 부릅니다. 왜냐면 위 예시처럼 20%가 나왔을 때, 여기에 100만 원을 똑같은 투자 안에 출자할 경우 20만원의 수익이 발생하기 때문입니다. 1,000만원을 투자하면 200만원의 수익이 나오는 것입니다. 따라서 이렇게 IRR을 구하게되면, 내가 투자하는 금액 대비하여 얼만큼의 수익이 발생할지 알 수 있게 됩니다.
IRR과 NPV의 상충했을 때는 어떻게?
| 투자안 CASE | NPV | IRR |
| 투자 A | 높음 | 낮음 |
| 투자 B | 낮음 | 높음 |
여기 투자안 A와 B가 있습니다. NPV를 구했더니 A 안이 더 높습니다. 그런데 IRR을 구했더니 B 안이 더 좋은 것입니다. 이렇게 IRR과 NPV가 대립하는 경우가 있습니다. 이러한 경우가 발생하는 이유는 크게 세 가지입니다.
첫째는 투자의 규모가 현격히 차이가 나기 때문입니다. 두 번째는 재투자 가정이 달라서입니다. 또 이렇게 말하기만 하면 전혀 이해가 안 되시겠죠? 표를 보시면 한 번에 어떤 의미인지 와닿을 것입니다.
| 비고 | 투자액 | 1년차 | IRR | NPV |
| 투자 A | -100 | 200 | 100% | 82 |
| 투자 B | -10,000 | 15,000 | 50% | 3,636 |
계산해보니 이렇게 나왔습니다. 할인율이 10%라고 가정했을 때 산출되는 수치입니다. A 투자 안은 투자액이 100만 원인 반면에 투자 B는 무려 1억입니다. 이렇게해서 IRR과 NPV를 구하면 위와 같이 나오게 됩니다. 투자A안은 IRR로 보았을 내부 수익률이 훨씬 높다고 나옵니다. 반면 투자B는 IRR은 50% 이지만 NPV는 상대적으로 엄청나게 높습니다.
여러분이 1억의 투자 안이 있으면 어떤 투자 안을 선택하겠습니까? 저라면 당연히 36억을 벌을 수 있는 B 안을 택할 것입니다. 여러분도 마찬가지죠? 이렇게 IRR과 NPV가 상충했을 땐 이렇게 NPV가 선택의 우위를 갖게 됩니다. 따라서 IRR이 절대적으로 높다고 선택하는 것은 정답이 아닌 것을 명심하고 사용해야겠습니다.
사실 피셔 수익률까지 물고 늘어지며 더 학문적으로 들어갈 수 있겠지만, 실제 실무에서는 이 정도까지 알고 계시면 충분하실 것입니다. 펀드 자체 수익률 또는 LP NET IRR 등은 위와 같은 방법을 통해 산출하고 의사결정을 할 수 있게 되는 것입니다. 더욱더 전문적 지식을 원하시면 즐겨찾기를 통해 매번 방문해주시면 꾸준히 업데이트하도록 하겠습니다.
